Properti Komersial Diprediksi Akan Pulih Sedikit pada 2025
Sektor properti komersial telah mengalami beberapa tahun yang sulit karena kenaikan suku bunga yang menurunkan nilai, mempersulit penutupan kembali untuk ratusan miliar dolar hipotek yang jatuh tempo, dan menghambat investasi.
Inflasi yang Berlanjut Mungkin Menghambat Pemulihan
Penyakit inflasi dapat mempersulit pemulihan dengan mendorong naiknya suku bunga jangka panjang.
Gudang Industri Menjadi Sorotan pada 2025
Gudang industri, bintang sektor, siap untuk menonjol pada 2025.
Dalam pasar kantor, situasinya bahkan lebih parah karena ratusan juta kaki persegi ruang di seluruh negeri menghadapi keusangan yang dipercepat. Karyawan telah merangkul kerja hibrida dan jarak jauh sebagai hasil permanen dari pandemi, mengurangi permintaan untuk ruang berkualitas rendah.
Beberapa pengembang bahkan mulai optimis tentang proyek kantor kelas atas karena penyewa berbondong-bondong ke ruang bergengsi.
Dalam beberapa bulan terakhir, namun, industri telah merasakan bantuan dari tiga pemotongan suku bunga berturut-turut oleh Federal Reserve yang telah mengurangi satu persen dari tingkat dana fed — patokan untuk suku bunga pinjaman jangka pendek.
Pertumbuhan ekonomi yang tangguh, sementara itu, telah mendorong permintaan untuk ruang komersial, termasuk apartemen, gudang, toko ritel, dan kamar hotel.
Pada 2025, para ahli properti komersial telah menunjukkan optimisme hati-hati bahwa pemulihan sektor akan berlanjut, sambil juga menyoroti tantangan yang bisa menghambat pertumbuhan.
Optimisme Berhati-hati
Berikut adalah tiga tren yang perlu diawasi industri pada 2025:
Meskipun The Fed Memangkas Suku Bunga, Pemotongan Belum Tiba untuk Mayoritas Pinjaman
Dari sekitar $4,7 triliun total utang properti komersial yang belum terselesaikan, sekitar dua pertiganya terkait dengan suku bunga jangka panjang yang dijadikan patokan terhadap hasil obligasi 10 tahun, menurut perkiraan oleh Asosiasi Pemberi Pinjaman Hipotek. Setelah turun di kuartal ketiga, suku bunga jangka panjang melonjak kembali ke kisaran pertengahan 4%, mendekati tempat di mana suku bunga sebelum The Fed mulai memangkas dan jauh lebih tinggi dari posisi obligasi 10 tahun dalam beberapa tahun terakhir.
Suku Bunga Surat Utang 10 Tahun Turun di Bawah Setengah Persen pada Tahun 2020
Suku bunga surat utang 10 tahun turun di bawah setengah persen pada tahun 2020, mencapai level terendah sepanjang masa. Observers memperkirakan suku bunga jangka panjang akan tetap stabil pada tahun 2025, meskipun Fed terus memotong suku bunga jangka pendek.
Menurut Jamie Woodwell, kepala riset real estat komersial MBA, penurunan suku bunga ini lebih didorong oleh ekspektasi jangka panjang tentang pertumbuhan ekonomi, inflasi, dan defisit anggaran federal. Hal ini dapat terus mempersulit penjualan real estat komersial dan kesepakatan refinancing.
Proyeksi dan Peringatan dari Para Ahli
MBA memproyeksikan bahwa $570 miliar pinjaman real estat komersial akan jatuh tempo pada tahun 2025, dengan bank-bank memegang sekitar 38% dari total utang yang ada di sektor tersebut. Tomasz Piskorski, seorang profesor real estat di Columbia Business School, mengatakan bahwa 14% dari total pinjaman komersial terikat pada aset yang mengalami kesulitan dan nilainya sekarang kurang dari utangnya. Dia juga mencatat bahwa 43% dari pinjaman real estat komersial dapat menghadapi masalah arus kas dan refinancing yang signifikan.
CBRE, perusahaan jasa real estat raksasa, memperkirakan peningkatan aktivitas penjualan investasi sebesar 7,5% pada tahun 2025, dengan prediksi sekitar $410 miliar transaksi. Penjualan lebih banyak diharapkan dapat membantu pembeli dan penjual menemukan penetapan harga aset dan dianggap sebagai tanda positif untuk pemulihan pasar.
Peringatan dari Richard Barkham, chief economic economist CBRE, tentang potensi dampak suku bunga jangka panjang yang lebih tinggi yang dapat meredam pemulihan pasar di masa mendatang. Barkham memperkirakan adanya lonjakan inflasi dalam empat atau lima tahun mendatang yang dapat berpotensi mempengaruhi pasar. Masuknya pemerintahan Trump telah menimbulkan optimisme
Beberapa janji kampanye Presiden terpilih Donald Trump untuk memberlakukan tarif atas barang impor, menekan Fed untuk menurunkan suku bunga jangka pendek, dan deportasi imigran ilegal dari pasokan tenaga kerja dapat memicu inflasi, memicu masalah di pasar pembiayaan real estat komersial.
Namun, industri sebagian besar positif terhadap pemerintahan yang akan datang.
“Investor mengharapkan masalah pajak yang lebih baik, mereka mengharapkan regulasi yang lebih sedikit, mereka mengharapkan beberapa hal khusus real estat seperti zona peluang akan mendapat dorongan,” kata Jim Costello, co-head riset aset riil di perusahaan data MSCI, merujuk pada program zona peluang dari masa jabatan pertama Presiden Trump. Zona peluang memungkinkan investor real estat untuk menunda dan menghindari pajak capital gains jika mereka menginvestasikan hasil investasi dalam proyek properti di zona yang ditunjuk di seluruh negara.
Presiden Trump juga berencana untuk merekrut eksekutif real estat dalam pemerintahannya, yang berarti bahwa pejabat tinggi bisa memiliki pengetahuan tentang bisnis real estat dan prioritasnya. Howard Lutnick, miliarder Wall Street yang juga chairman perusahaan jasa real estat besar Newmark Group, misalnya, telah dipilih oleh Trump untuk memimpin Departemen Perdagangan.
Setelah tahun 2024 yang bergolak, industri industri masih menjadi favorit
Ruang gudang industri melesat selama pandemi ketika para pembeli Amerika beralih ke online, meningkatkan kebutuhan akan ruang logistik yang melayani e-commerce dan juga untuk penyimpanan di darat untuk rantai pasok global yang terganggu.
Sebuah total rekor sekitar satu miliar kaki persegi ruang industri diserap secara keseluruhan oleh penyewa pada 2022 dan 2023, menurut Craig Meyer, presiden grup sewa industri JLL di Amerika. Aktivitas tersebut cukup untuk mengisi pipa besar ruang baru yang ditambahkan ke pasar.
