Surabaya and Sun Belt Cities See Rent Prices Plummet as New Apartment Boom Hits Market

Table of Contents

Rentang Menurun di Kota-kota Selatan dan Sun Belt

Kenaikan konstruksi apartemen baru telah menyebabkan penurunan harga sewa di sejumlah kota di Amerika Serikat.

Penurunan dan Kenaikan Harga Sewa

Sementara harga sewa terus naik, terutama di Timur Laut dan Midwest, harga sewa turun di pasar di seluruh Selatan dan Sun Belt. Salah satu alasan yang mungkin adalah banyaknya apartemen baru yang dibangun.

Rekor Konstruksi Unit Multifamily Baru

Amerika Serikat berada di jalur untuk membangun jumlah unit multifamily baru yang rekor tahun ini — sekitar 500.000 unit, terutama di kota-kota metro di Selatan dan Sun Belt seperti Dallas, Phoenix, Raleigh, Charlotte, Nashville, dan Austin. Dua pertiga dari 1,8 juta apartemen yang dibangun dalam lima tahun terakhir berada di Sun Belt, seperti yang dilaporkan oleh firma analitik real estate CoStar.

Ketersediaan Apartemen Baru dan Dampaknya terhadap Harga Sewa

Lonjakan pembangunan apartemen baru ini di antara lain dimungkinkan oleh peraturan penggunaan lahan yang kurang ketat dan regulasi lainnya yang mengatur konstruksi, kata para ahli.

Suplai baru dari apartemen diharapkan dapat menjaga harga sewa relatif stabil di wilayah Tenggara dan Barat Daya tahun depan, meskipun tingkat konstruksi multifamily baru diperkirakan akan melambat secara signifikan, kata Jay Lybik, direktur analitik multifamily di CoStar.

Penurunan Harga Sewa di Pasar Selatan dan Sun Belt

Harga sewa turun di 15 dari 21 pasar di Selatan — turun sebesar 1,4% di seluruh wilayah selama setahun terakhir, seperti yang dilaporkan oleh Harvard’s Joint Center for Housing Studies. Sementara itu, harga sewa di pasar Midwest meningkat sebesar 2,7% dan 2,4% di Timur Laut.

Permasalahan Keterjangkauan Harga Sewa

Penduduk di kota-kota Sun Belt dan Selatan yang berkembang tetap menghadapi masalah keterjangkauan. Harga sewa masih jauh lebih tinggi di sebagian besar tempat dibandingkan sebelum pandemi. Secara nasional, rata-rata harga sewa tempat tinggal utama di kota-kota naik sekitar 27% antara Oktober 2019 dan Oktober 2024; di Selatan harga sewa tumbuh 33% selama periode tersebut.

Dampak Suplai Apartemen Baru terhadap Keterjangkauan

Salah satu faktor yang memengaruhi keterjangkauan adalah karena biaya tanah, bahan bangunan, dan tenaga kerja yang tinggi, pengembang lebih banyak membangun apartemen mewah daripada unit dengan harga menengah atau terjangkau, kata Lybik.

Pasar yang melihat lebih banyak apartemen terjangkau dibangun “cenderung berada sangat jauh secara geografis dari inti perkotaan,” tambahnya.

Proyeksi Harga Sewa di Timur Laut dan Midwest

Sementara itu, harga sewa diharapkan terus naik di Timur Laut dan Midwest, kata Lybik.

Kota-kota dari Cleveland hingga Boston tidak membangun cukup banyak hunian multifamily baru untuk menyesuaikan dengan peningkatan permintaan di lingkungan yang berjalan kaki, padat, di pusat perkotaan. Selama setahun terakhir, rata-rata sewa meningkat paling banyak di antara subpasar yang dilacak oleh CoStar di South Cleveland dan East Village di Manhattan.

Menurut data dari CoStar, kota-kota seperti Cleveland dan Boston mengalami peningkatan permintaan yang signifikan untuk hunian multifamily di lingkungan pusat kota yang berjalan kaki. Namun, sayangnya, pembangunan hunian baru tidak sejalan dengan pertumbuhan permintaan ini.

Rata-rata sewa di daerah-daerah seperti South Cleveland dan East Village di Manhattan mengalami kenaikan tertinggi dalam setahun terakhir. Hal ini menunjukkan bahwa kebutuhan akan hunian multifamily di pusat kota semakin meningkat, namun pasokan tidak dapat memenuhi permintaan.

Menurut Lybik, Cleveland mengalami kesulitan dalam membangun hunian baru yang sesuai dengan permintaan yang meningkat. Meskipun upaya yang agresif dilakukan oleh pemerintah setempat untuk membuat pusat kota dan wilayah sekitarnya menjadi tempat tinggal yang nyaman dan diminati, namun pembangunan hunian multifamily belum mencukupi.

Dengan demikian, kota-kota seperti Cleveland perlu meningkatkan upaya dalam membangun lebih banyak hunian multifamily baru untuk memenuhi kebutuhan masyarakat yang semakin meningkat di lingkungan pusat kota yang berjalan kaki dan padat.